Отказ от заключения предварительного договора

Заключение предварительного договора купли-продажи

Отказ от заключения предварительного договора

В том случае, когда участники правоотношений по каким-либо причинам не могут сразу заключить договор, согласовав в нем все условия они могут заключить предварительный договор купли-продажи, и указать в нем, когда и при каких обстоятельствах будет заключен основной договор.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, предварительным договором купли–продажи можно считать соглашение, в соответствии с которым стороны берут на себя обязанность заключить договор и передать имущество в будущем.

Основным отличием предварительного договора от основного можно считать то, что он направлен не на закрепление фактической передачи вещи и получения за нее денежных средств, а на закрепление обязательств, которые возникнут в будущем.

Таким образом, предварительный договор купли–продажи и обязательства, возникающие на его основе, выходят за рамки традиционного понятия купли–продажи, закрепленного в ГК РФ.

Основные особенности предварительного договора купли–продажи

Для предварительного договора купли–продажи характерны некоторые особенности, которые могут сказываться не только на его структуре и содержании, но и на порядке его заключения.

  1. Специфическая цель заключения. Предварительный договор не является основой для перехода права собственности, а только указывает на заключение основного договора в будущем.
  2. Предварительный договор купли–продажи является самостоятельным договором. Не смотря на то, что он указывает на правоотношения, которые будут основаны на другом акте, предварительный договор самостоятельно закрепляет определенные права и обязанности сторон и является результатом их волеизъявления.
  3. Данный договор превращает право сторон на заключение договора в их обязанность, так как, подписав предварительный договор купли–продажи, стороны принимают на себя обязанность заключить основной договор. Уклонение или отказ от заключения основного договора в одностороннем порядке не правомерно и может быть рассмотрено судом, как нарушение прав другой стороны и условий сделки.
  4. Предварительный договор является безвозмездным. Это обусловлено тем, что в рамках предварительного договора не происходит передача имущества или денежных средств.

Форма и содержание предварительного договора купли–продажи

  • Субъектами предварительного договора купли–продажи могут быть любые субъекты гражданско–правовых отношений, особых требований к ним законодатель не предъявляет. То же самое касается и объектов договора.
  • Однако стоит отметить, что предварительный договор должен содержать указание на субъект и объект основного договора. Иными словами, стороны по предварительному договору будут являться и сторонами по основному. Четкое указание в предварительном договоре объекта купли–продажи указывает на то, какое именно имущество и в каком количестве будет приобретено (продано) в рамках основного договора.
  • Предварительный договор купли–продажи должен быть заключен в письменной форме. Даже если законодатель допускает совершения ряда сделок в устной форме для предварительного договора все равно необходима письменная форма. В противном случае данный договор будет считаться незаключенным, а сделка по нему ничтожной, данные положения закреплены в ст. 166 и 429 ГК РФ.
  • Предварительный договор купли–продажи не требует дополнительной регистрации, даже если купля–продажа по основному договору должна быть совершена в нотариальной форме или с прохождением процедуры государственной регистрации. Это обусловлено тем, что предварительный договор закрепляет только намерения совершить сделку, а намерение, в отличие от непосредственного перехода права собственности не подлежит регистрации.
  • По количеству экземпляров договора законодатель не закрепляет отдельных положений закона, таким образом, по общему правилу предварительный договор купли–продажи подписывается всеми сторонами договора в количестве, соответствующему количеству сторон.

Правоотношения, возникающие из предварительного договора купли–продажи

Из предварительного договора купли–продажи вытекают правоотношения, которые связаны с юридическими последствиями для сторон договора в будущем.

Заключенный надлежащим образом предварительный договор закрепляет за сторонами права и обязанности в дальнейшем купить (продать) указанное в предварительном договоре купли–продажи имущество, в установленный им срок или конкретную дату и по цене, указанной в предварительном договоре, если цена уже согласована на данной стадии.

Каждая сторона имеет право требовать заключения основного договора путем направления соответствующей оферты другой стороне, причем другая сторона уже не может необоснованно отказать в акцепте.

Обеспечение исполнения обязательства, возникающего из предварительного договора

Так как предварительный договор купли–продажи является обязательством, то к нему применимы меры обеспечения обязательств, закрепленные в ГК РФ.

Исходя из судебной практики, сторона, чьи права были нарушены несоблюдением условий предварительного договора купли–продажи, может требовать компенсации понесенных ей убытков.

Это обусловлено тем, что заключая предварительный договор, сторона уже рассчитывает на право владения имуществом в будущем или на получение прибыли от его продажи.

Понесенные убытки должны быть подтверждены документально.

Кроме этого предварительный договор может содержать положения о штрафных санкциях или неустойке, которая может быть взыскана в случае несвоевременного заключения основного договора или отказа в его заключении.

На практике существуют случаи, когда обеспечительной мерой выступает помещение в банковскую ячейку или депозит денежных средств, которые продавец сможет получить только в результате исполнения своих обязательств в полном объеме, а покупатель в свою очередь не сможет забрать их, отказавшись от заключения основного договора купли–продажи.

Стоит отметить, что, не смотря на распространенную практику внесения задатка за приобретаемое имущество, к предварительному договору купли–продажи данная обеспечительная мера не применима. Это обусловлено тем, что сам по себе предварительный договор является безвозмездным и в его рамках не может быть осуществлена передача денежных средств.

Правовые последствия нарушения предварительного договора купли–продажи

В случае нарушения условий предварительного договора, пострадавшая сторона имеет право на судебную защиту, в этом случае с соблюдение норм ГПК (при подсудности дела арбитражным судам необходимо соблюдение претензионного порядка урегулирования спора) она имеет право обратиться с иском в суд.

В суде можно заявить требования о принуждении второй стороны к заключению основного договора купли–продажи. Кроме того, если закон или предварительный договор купли–продажи это предусматривает, то можно заявить требования о взыскании неустойки и компенсации понесенных убытков.

Прекращение предварительного договора купли–продажи

Правоотношения, возникшие в момент подписания предварительного договора, прекращаются по нескольким основаниям:

  1. Заключение основного договора. В соответствии со ст. 408 ГК РФ, обязательство прекращается в случае его исполнения, таким образом, заключение основного договора прекращает действие предварительного, а соответственно и всех связанных с ним обязательств.
  2. Добровольное расторжение предварительного договора купли–продажи по соглашению сторон.
  3. Истечение срока, указанного в предварительном договоре, в который сторона должна была направить оферту на заключение основного договора. В этом случае считается, что сторона просто не воспользовалась возникшим у нее правом на совершение сделки.

Лучше доверьте работу по заключению договоров и сопровождению сделок юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Предварительный договор купли–продажи является своеобразным регулятором отношений между контрагентами, так как он самостоятельно не является основанием смены собственника имущества и извлечения прибыли, но гарантирует наступление подобных последствий в будущем.

Выводы:

  1. Предварительный договор купли–продажи — соглашение, в соответствии с которым стороны берут на себя обязанность заключить договор и передать имущество в будущем.
  2. Заключается договор в письменной форме, не требует регистрации, может содержать условия о санкциях, штрафах, неустойке.
  3. Сторона, чьи права были нарушены несоблюдением условий предварительного договора купли–продажи, может требовать компенсации понесенных ей убытков и имеет право на судебную защиту.
  4. Договор является безвозмездным, в его рамках не может быть осуществлена передача денежных средств.
  5. Расторгнут предварительный договор купли–продажи может быть заключением основного договора, по соглашению сторон или по истечению срока указанного в предварительном договоре, в который сторона должна была направить оферту.

Источник: http://JurProvodnik.ru/soveti/592-zaklyuchenie-predvaritelnogo-dogovo-kupli-prodazhi

Права и обязанности сторон предварительного договора

Отказ от заключения предварительного договора

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. [2]

Последствия отказа от заключения основного договора

Итак, предварительный договор заключен. По истечении времени, указанного в договоре, стороны обязаны заключить основной договор, существенные условия которого указаны в предварительном.

Однако имеют место ситуации, когда одна из сторон отказывается от совершения основного договора. В данном случае применяются положения, предусмотренные п. 4 ст.

445 ГК РФ, а именно: заинтересованная сторона вправе требовать по суду заключения основного договора на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков. [8]

Ответственность за уклонение от заключения основного договора

В случае если сторона, заключившая предварительный договор, в пределах срока его действия уклоняется от заключения основного договора, применяются правила, предусмотренные для заключения обязательных договоров.

В этом случае другая сторона может подать иск о понуждении к заключению основного договора.

Кроме того, в самом предварительном договоре можно установить неустойку (штраф, пени) за отказ от заключения основного договора или просрочку его заключения. [1]

Спорные вопросы, возникающие при заключении предварительного договора

Одним из таких вопросов, возникающих у сторон при заключении предварительного договора, является вопрос о том, можно ли на основании данного договора приобрести право собственности, например, на недвижимое имущество. Ответ в данном случае однозначный – нельзя.

Предварительный договор не является правоустанавливающим документом, он – лишь основание для заключения основного договора в установленный срок. По данному вопросу высказался и Президиум ВАС в Информационном письме от 28.04.1997 г.

N 13 “Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

В частности, в пункте 2 Информационного письма отмечается, что право собственности на имущество не может быть приобретено истцом по предварительному договору о продаже имущества.

Подобной позиции придерживаются и арбитражные суды. [4]

договора как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства. В письменных договорах условия излагаются в виде отдельных пунктов.

К основному тексту письменного договора могут, кроме того, добавляться различные согласованные сторонами приложения и дополнения, также входящие в его содержание в качестве составных частей договора.

Наличие приложений, конкретизирующих содержание договора, должно оговариваться в его основном тексте.

Такие приложения становятся необходимыми частями, например, для большинства договоров поставки, строительного подряда, на выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, банковского кредита и др. Дополнения обычно в том или ином отношении меняют содержание отдельных условий договора.

Среди условий договора принято выделять существенные условия.

Таковыми признаются все условия договора, которые требуют согласования, ибо при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК), т.е. несуществующим.

Это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства. Существенными закон признает следующие условия:

  • * о предмете договора;
  • * прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные;
  • * необходимые для договоров данного вида1;
  • * условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условия о предмете договора индивидуализируют предмет исполнения (например, наименование и количество поставляемых товаров), а нередко определяют и характер самого договора.

Так, условие о возмездной передаче индивидуально-определенной вещи характеризует договор купли-продажи, а о ее изготовлении — договор подряда.

При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, а договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным. [7]

В ряде случаев закон сам называет те или иные условия договора в качестве существенных. Например, в ст. 942 ГК прямо указаны существенные условия договора страхования, а в ст. 1016 ГК перечислены существенные условия договора доверительного управления имуществом.

Иногда закон обязывает включить в договор то или иное условие, прямо не называя его существенным. Так, условие о размере вклада каждого из участников полного товарищества должно содержаться в учредительном договоре такого товарищества в силу п. 2 ст.

70 ГК, а в договоре простого товарищества оно необходимо в силу его природы, предполагающей соединение вкладов участников (п. 1 ст. 1041 ГК).

В обоих случаях речь, несомненно, идет о существенном условии.

Участник будущего договора может заявить о своем желании включить в его содержание какое либо условие, само по себе не являющееся необходимым для данного договора, например предложить облечь его в нотариальную форму и распределить между сторонами расходы по оплате пошлины, хотя по закону такая форма и не является обязательной для договоров данного вида.

Данное условие также становится существенным, ибо при отсутствии соглашения по нему не получится совпадающего волеизъявления сторон и договор придется считать незаключенным. Из этого следует, что наличие у сторон договора разногласий по любому из его условий превращает последнее в существенное условие, а сам договор — в незаключенный.

Таким образом, существенными по сути становятся все условия, содержащиеся в конкретном договоре, ибо их наличие и содержание являются результатом взаимного согласования воль его участников. [6]

Page 3

С использованием предварительного договора связано множество судебных споров и разбирательств. Давайте рассмотрим некоторые из них:

Например:

Истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 13 697 040 руб. убытков, вызванных неисполнением условий договора о поставке песка на указанную сумму.

Как следует из материалов дела, в период с 17 по 19 февраля 1999 г. стороны подписали протокол намерений, согласно которому ответчик указал наличие возможности отгрузить истцу по его письменной разнарядке 372 000 куб. м песка. Пункт 4 протокола предусматривал возможность отправки железнодорожных вагонов за счет ответчика по дополнительному письменному соглашению.

Источник: https://vuzlit.ru/1363814/prava_obyazannosti_storon_predvaritelnogo_dogovora

Советы нотариуса: оспаривание предварительного договора купли-продажи

Отказ от заключения предварительного договора

Алексей Комаров: Мы говорим только об одном обязательстве – обязательстве заключить основной договор.

Все эти условия, которые предусмотрены законом в качестве обеспечения обязательства: залог, задаток, поручительство, обеспечительный платёж, неустойка, независимая гарантия, – всё это может быть предусмотрено в предварительном договоре как способ обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора.

В.: Как вы можете прокомментировать то, что некоторые берут по предварительному договору купли-продажи аванс

А.К.: Аванс – это не способ обеспечения обязательства, он несёт лишь платёжную функцию. Я вам плачу просто, а вы, если сделка не состоялась, просто возвращаете деньги.

Пожалуй, единственное преимущество аванса заключается в том, что я в принципе могу удерживать аванс до момента исполнения вашего обязательства.

Если я заключил с вами как покупатель предварительный договор, выдал продавцу аванс, и я как покупатель отказался от заключения основного договора, то по общему правилу продавец должен мне аванс вернуть, но продавец может удержать у себя аванс и из него произвольным образом учесть убытки, которые он понёс, а остаток вернуть. Может быть, в этом аванс имеет какую-то минимальную обеспечительную функцию. Но если продавец в суде эти убытки не докажет, то он должен будет вернуть деньги обратно.

В.: Какие существуют последствия не заключения основного договора?

А.К.: Последствия не заключения основного договора два. Если стороны умолчали обоюдно, или одна промолчала, а другая «проворонила», то обязательства прекратились и последствий нет.

На период действия предварительного договора мы обязаны в течение срока, указанного в договоре, заключить основной договор вдвоём.

Если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона проходит некую процедуру, которую желательно указывать всю в предварительном договоре, и может подать иск в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном.

Поэтому все условия основного договора нужно максимально указывать в предварительном. Потому что если они не указаны, то суд сам по своему усмотрению принимает условия. Это может стать неприятным сюрпризом для сторон.

Например, я продаю объект, и для меня важно в течение 6 месяцев с момента заключения основного договора освободить квартиру, т.к. у меня ещё встречка не созрела, суд может сказать, что по обычным условиям оборота квартира освобождается в течение двух недель. Если мы этого в предварительном договоре не указали, то я могу получить невыгодное для меня условие в судебном решении, я уже буду обязан его исполнять.

В.: Существует ли срок, в течение которого я имею право требовать заключения основного договора?

А.К.: Вы имеете право требовать по суду заключения основного договора в течение 6 месяцев с момента изъявления желания на заключение основного договора в пределах срока действия предварительного.

Срок действия предварительного – 6 месяцев, подходит 6 месяцев, я понимаю, что мой контрагент не хочет заключать основной договор: трубку не берёт, на связь не выходит и т.д. Я по порядку, указанному в предварительном договоре, направляю ему предложение о заключении основного договора.

С момента доставки моего предложения о заключении основного договора у меня есть 6 месяцев с требованием обратиться в суд о понуждении заключить основной договор.

Если я в течение 6 месяцев не обратился в суд, значит после этого срок исковой давности для защиты моего права прекращается, и я не имею права на понуждение моего контрагента к заключению основного договора.

В.: В каких случаях я имею право требовать неустойку?

А.К.: В случае виновного нарушения контрагентом своего обязательства. Здесь есть своя специфика. У нас общегражданская ответственность наступает в случае наличия вины. Вина раскладывается по закону на умысел и неосторожность.

При этом умысел всегда является основанием для ответственности, неосторожность можно исключить из вины по соглашению сторон. В общем смысле если действия, которые предпринял или не предпринял контрагент виновные, то тогда возникает ответственность в форме неустойки.

Если эти действия были вызваны непреодолимой силой, то тогда по общему правилу ответственность исключается.

В.: Сейчас судебный юрист Пётр Артеев расскажет, какие существуют риски оспаривания предварительного договора купли-продажи недвижимости. Пётр, если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости неверно указана квартира, т.е. сам объект предварительного договора купли-продажи, по сравнению с записью в ЕГРН, то это как-то повлияет на его действительность?

Пётр Артеев: В предварительном договоре купли-продажи должен быть четко описан предмет, т.е. квартира должна быть идентифицирована, и стороны должны осознавать, что в будущем они заключат договор купли-продажи именно этой квартиры.

В предварительном договоре также может быть неточно описан данный предмет. Например, если указан неправильно адрес или кадастровый номер, то это может являться основанием для признания договора незаключенным, т.к. не согласован предмет договора.

Но в то же время, если содержатся неточности технического характера, как, например, несоответствие площади, указанной в договоре купли-продажи сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, то на этом основании оспорить данный договор нельзя, и стороны будут обязаны в будущем заключить основной договор.

В.: Правильно ли я вас понимаю, что если удается идентифицировать каким-либо образом этот объект недвижимости, то тогда всё в порядке, а если кадастровый номер не совпадает с ЕГРН, то это грубое нарушение?

П.А.: Совершенно верно. Если чётко идентифицируется предмет договора, предварительный договор купли-продажи считается заключённым, но в то же время в договор необходимо вносить данные, которые содержатся в ЕГРН.

В.: Если мы в договоре не указали стоимость, то по этому основанию мы можем оспорить предварительный договор купли-продажи?

П.А.: Отсутствие цены в договоре не является основанием для признания ПДКП незаключенным или недействительным, потому что это лишь обязательство сторонам в будущем в основном договоре указать цену.

В случае если стороны не могут договориться о цене при подписании основного договора купли-продажи, то в таком случае этот вопрос передается на рассмотрение суду, и суд, уже исходя из общих правил и соответствия цены рынку, определяет продажную цену данного имущества.

В.: Что говорит судебная практика по поводу понуждения к заключению основного договора?

П.А.: В случае если одна из сторон уклоняется в указанные сроки от подписания основного договора, то в таком случае другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора. Если предварительный договор не оспорен по каким-либо основаниям, то практика положительная, и суд обяжет заключить основной договор.

В.: Спасибо за ответы! Уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/291_sovety_notariusa_osparivanie_predvaritelnogo_dogovora_kupliprodazhi/

Отказ от заключения предварительного договора

Отказ от заключения предварительного договора

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ, а именно в соответствии с пунктом 1 статьи 452. Следует помнить, что одного желания для прекращения договорных обязательств — мало, должны быть представлены веские причины, в особенности, если расторжение договора реализовывается в судебном порядке.

Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи:

  • если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, то по истечении года соглашение автоматически аннулируется или разрывается раньше. Но если клиент действительно хочет реализовать покупку, есть способ затормозить процесс расторжения. Для этого необходимо отправить второй стороне сделки письменное уведомление с просьбой не прекращать контрактные обязательства, если она согласна, предварительный договор купли-продажи недвижимости оставается актуальным;
  • если договор расторгается по обоюдному согласию сторон. К примеру, может возникнуть следующая ситуация: продавцу требуется быстро осуществить продажу недвижимости, а у потенциального клиента проблемы с получением кредитного займа и необходимо подождать, чего продавец делать не хочет, предварительный договор аннулируется, но продавец должен выплатить покупателю общую сумму задатка в двойном размере;
  • если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости, покупатель вправе отказаться от исполнения своей части сделки и расторгнуть предварительное соглашение. В этом случае, продавец обязан выплатить сумму задатка, а если он отказывается это делать, покупатель на законных основаниях имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением.

Порядок действий

Инструкция, в соответствии с которой должны действовать участники сделки, довольно проста, она будет зависеть от способа реализации: по соглашению сторон или в одностороннем порядке, а также от того, был внесен существенный задаток или нет.

Порядок расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • в первую очередь рекомендуется внимательно изучить положения документа, как правило, в нем указывают условия расторжения сделки, если возникает такая необходимость. Следовательно, подписывая предварительный договор, стороны соглашаются на соответствующую процедуру;
  • изучив договор, убедитесь, что все его положения были исполнены. Если же нет, то это веская причина для признания сделки недействительной и расторжения договора купли-продажи;
  • проверьте, если договор был правильно составлен, а именно, если правильно указаны инициалы сторон, их паспортные данные, так как неверно оформленное соглашение будет признано недействительно и автоматически утратит законодательную силу;
  • определив причину расторжения договора, требуется послать письменное уведомление второй стороне о намерении расторгнуть контракт купли-продажи. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путем заключения мирного соглашения, инициатор вправе обратиться в суд.

Если соучастники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости без внесения существенной предоплаты реализовывается по соглашению сторон. В этом случае, расходы по оформлению возврату не подлежат, если иное не предусмотрено самим договором.

Предлагаем ознакомиться:  Расторжение договора осаго при продаже автомобиля

Если предварительное соглашение заверялось в нотариальной конторе, акт о его расторжении также должен быть официально заверен у нотариуса. При аннулировании сделки по причине несоблюдения оговоренных сроков, инициатор вправе потребовать возместить ему неустойку или же вынудить заключить финальный договор купли-продажи недвижимости.

Если заключение предварительного договора сопровождалась внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, продавец обязан вернуть выплаченную сумму.

Если покупатель внес задаток, аннулировать соглашение сторон можно:

  • если после внесения предоплаты между сторонами была оформлена расписка о получении определенной суммы. Важно, чтобы был указан настоящий платеж, так как именно соответствующая сумма будет подлежать возврату, если делопроизводство будет разрешаться в судебном порядке. В расписке должен быть указан тот факт, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, указанная сумма возвращается покупателю;
  • если продавец отказывается возвращать денежные средства, потерпевшая сторона отправляет в суд по месту регистрации ответчика исковое заявление, к которому прикладывает ксерокопию расписки, доказывающую факт передачи денег;
  • если же расписка оформлена не была, возможно подать иск с содержанием о незаконном обогащении продавца. Доказательной базой может выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

Особенности процесса

Если кто-то из соучастников сделки, без предоставления веских оснований отказывается исполнять свои обязательства, пострадавшая сторона может востребовать уплатить не только понесенные расходы и внесенную предоплату, но и компенсацию за моральный ущерб.

Особенности, связанные с расторжением предварительного договора:

  • если физическое или юридическое лицо, которое хочет приобрести недвижимость, не имеет возможности собрать нужную сумму денежных средств для ее оплаты, покупатель должен оповестить продавца об этом заранее. Рекомендуется отправить письмо с просьбой установить новые временные рамки, к акту следует приложить опись вложенной документации;
  • как уже было отмечено ранее, есть возможность вернуть существенную предоплату по решению судебного управления. Однако следует отметить, что при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости, суд не имеет полномочий принудить продавца продать свое имущество и передать права собственности другому лицу. Судебная организация может лишь обязать выплатить компенсацию пострадавшей стороне за счет личных средств, но не путем продажи недвижимости;
  • при намерении вернуть уплаченные денежные средства, заинтересованное лицо также должно предоставить веские причины. К примеру, при составлении предварительного договора купли-продажи были обнаружены существенные недостатки, в связи с чем было принято решение отказаться от покупки соответствующего имущества.

Перед подачей искового заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, рекомендуется подробно изучить все возможные риски. Так как правовая ответственность может наступить как в отношении продавца, так и в отношении покупателя.

Уведомление

Письменное уведомление о расторжении сделки — юридический документ, с помощью которого осуществляется одностороннее расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа.

Предлагаем ознакомиться:  Правовое определение статуса земельного участка

Уведомление должно содержать следующие сведения:

  • полное наименование и дату составления документа;
  • положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
  • ссылки на статьи ГК РФ, в соответствии с которыми имеется право расторгнуть акт;
  • если желание прекратить контрактные обязательства производится вследствие нарушений условий договора — требуется подробно описать соответствующие нарушения и при необходимости предоставить доказательную базу;
  • реквизиты заявителя и ответчика;
  • подпись.

Важным моментом в отправки уведомления считается фиксация времени отправки документа, так как именно эта дата будет являться главным доказательством, в случае обращения в вышестоящую судебную инстанцию.

Соглашение

Для инициатора расторжения сделки, выгоднее будет убедить соучастника прекратить договорные обязательства по соглашению сторон. Осуществить это возможно в следующих ситуациях:

  • если стороной-инициатором будут выявлены мошеннические действия второй стороны;
  • подделка документации;
  • приход лиц из мест лишения свободы, которые имеют право собственности на недвижимость;
  • обнаружение нарушений относительно процесса приватизации;
  • появление наследников, имеющих право на соответствующую недвижимость;
  • наличие арестов и иных обременений на недвижимость;
  • наличие незаконной реконструкции.

В соглашении аннулирования договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости по ссылке.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

договор заключение отказ предварительный

Источник: https://dtm-chat.info/otkaz-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora/

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности связанные с внесением предоплаты

Отказ от заключения предварительного договора

Жилищное право > Оформление недвижимости > Договор > Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности процедуры

Иногда обстоятельства складываются так, что возникает необходимость разорвать договорные отношения. Приобретение недвижимого имущества и проблемы, возникающие при покупке, всегда являлись актуальными.

Здесь важно знать, как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры правильно.

Что такое предварительный договор купли-продажи, является ли обязательным его заключение

Такой документ, является, своего рода, намерением оформить финальный договор.

В нем обозначаются окончательные параметры сделки. Как правило, он оформляется при приобретении или продаже квартиры или дома. В нём участники описывают свои обязательства.

Часто, в качестве их обеспечения, выступает задаток, который покупающая сторона отдает продающей.

Такой документ оформляется в количестве 3 штук. Прекращается действие предварительного договора, только по соглашению участников или в судебном порядке.

Расторжение таких документов подразумевает под собой прекращение обязательств обоих участников сделки.

Поэтому, законодательство обязывает производить разрыв договорных отношений так же, как и заключение, в письменном формате.

Каким образом и на каких основаниях, может производиться расторжение предварительного договора

Основания для расторжения предварительного договора должны быть вескими, разрыв сделки оформляется в письменном виде

В жизни, отмена договорных отношений по взаимному согласию сторон, встречается не часто.

Обоим участникам сделки важно понимать, что они не имеют права требовать возвратить то, что было уже выполнено по договоренности, если в документе не обозначены другие условия.

К примеру, если продающей стороне были переданы денежные средства авансом, они не возвращаются, несмотря на прекращение договорных отношений.

Предварительный документ оформляется для возможности:

  • урегулировать траты, при создании договора;
  • обязать одного участника сделки продать другому объект;
  • принудить одного человека купить помещение у другого.

Существует лишь две главных причины расторжения предварительного договора купли продажи:

  1. Отсутствие желания заключать финальный документ.
  2. Нарушение сроков.

Предварительный документ должен расторгаться по согласию обоих участников сделки, путём подписания специального письменного соглашения.

Пошаговая инструкция действий при разрыве договорных отношений:

  1. Необходимо досконально прочитать составленный договор. В нем, как правило, должен присутствовать абзац, определяющий процесс расторжения. Если его нет, необходимо определить основания для аннулирования договорных отношений.
  2. Важно, посмотреть, все ли условия договора выполнены. Нарушение пунктов договора дает право разорвать предварительный документ, до окончания времени его действия.
  3. Основанием может быть, отсутствие заключенного финального документа в установленный срок. Если время не обозначено, он будет действовать один год.
  4. Очень важно правильно составить предварительный договор. Специальной формы такой документации не существует. Но неверное оформление, будет явным основанием для признания его недействительности.
  5. Определив причину для расторжения, следует уведомить об аннулировании его действия вторую сторону, отправив ему извещение. Отказ одного из участников сделки от расторжения, служит поводом для обращения в суд.

Исходя из практики, оформление предварительного договора, носит повальный характер.

Совершенно все риэлторы, советуют заключить такой вид договора. Они стремятся к цели получить прибыль.

Важно понимать, что предварительный договор лучше заверить у нотариуса. Документ не напечатанный, а написанный от руки, тоже имеет юридическую силу.

Расторжение предварительно договора купли продажи недвижимости, без внесения существенной предоплаты

Расторжение предварительного договора без внесения существенной предоплаты производится по обоюдному согласию участвующих сторон

Если в договоре нет упоминания о предоплате, он может расторгаться по согласию участников.

Для этого лучше оформить письменное расторжение. Если какая — то сторона отказывается это сделать, можно обратиться в судебную инстанцию.

При расторжении такого вида документа, расходы по оформлению не возвращаются, если стороны не придут к другой договоренности.

Если предварительный документ заверялся у нотариуса, соглашение о его расторжении должно составляться подобным образом.

В ситуации разрыва сделки, по причине несоблюдения сроков, инициатор имеет право требовать возместить ему неустойку.

А так же принудить другого участника сделки, оформить финальный договор.

Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости, с внесением существенной предоплаты

При заключении предварительного договора, предполагающего сделку с внесением аванса, следует внести в него пункты о порядке возврата аванса в случае одностороннего расторжения договора

Если покупающий участник,  авансом оплачивает существенную часть сделки, такой документ будет сразу определен договором купли продажи.

Тогда, в случае его расторжения, покупающий участник, вправе требовать вернуть оплаченную сумму.

При этом, у продающей стороны будет возможность выбрать: вернуть аванс или заключить финальный договор.

Поэтому перед заключением предварительного документа, во избежание проблем, нужно убедиться, что в нем:

  • прописаны условия одностороннего расторжения;
  • обозначен порядок возврата аванса;
  • установлен срок оформления основного договора;
  • чётко прописан порядок заключения завершающего документа.

Соблюдая все эти условия, договор можно будет разорвать с меньшими расходами.

В любом случае, лучше чтобы сделку сопровождал юридически грамотный человек.

Основные моменты, связанные с расторжением предварительного договора

В случае, необходимости разрыва предварительной договоренности, важно, обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Если покупающая сторона не имеет возможности собрать необходимый размер денежных средств, для расчета, к определенному времени, то она должна поставить в известность продающую сторону письмом. А так же попросить поменять установленные временные рамки. Лучшим вариантом уведомить второго участника сделки, будет письмо с уведомлением. В него обязательно вложить описью вложенных документов.
  2. Есть возможность забрать аванс по решению судебной инстанции, но очень часто суд выносит решение вернуть покупающей стороне ту часть финансов, которая была передана в качестве задатка. Принудить продать свою недвижимость и передать права собственности другому лицу судебная организация не имеет возможности. Он может лишь присудить возмещение ущерба пострадавшей стороне.
  3. Покупающая сторона вправе затребовать вернуть денежные средства, отданные авансом. Но, на это должна быть веская причина. Например, при оформлении предварительного документа покупающая сторона найдет недостатки или другие значительные для себя обстоятельства, которые заставят её передумать приобретать данное недвижимое имущество.
  4. Когда устная договоренность не достигнута, то выход только один, подать исковое заявление в судебную инстанцию.

Необоснованный отказ от выполнения условий должен повлечь компенсацию расходов, которые понесла другая сторона от разрыва сделки

Если кто—либо из участников сделки, без оснований, отказывается от исполнения своих обязательств, то отказывающаяся сторона заплатит другой стороне понесенные расходы, возникшие в процессе разрыва сделки.

В ситуации, отказа от предстоящей сделки, по причине окончания времени действия документа, выплачивать ничего не придется. Договор, будет считаться недействительным, по обоюдному соглашению участников. Исключением будет, обращение в суд.

В любом случае вопрос, как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, будет актуальным всегда. Для того, чтобы избежать проблем, связанных с этой актуальной темой, важно, определить в договоре все нюансы, возникшие во время его составления.

О том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и об ответственности сторон при его невыполнении смотрим на видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

13 Сен 2016      Екатерина Б.         183      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kak-rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-osobennosti-protsedury.html

Адвокат Касьян
Добавить комментарий